Calculadora de Capacidad de Compra de Vivienda

Cuanta casa puedes pagar realmente?

La capacidad de compra depende de los indices deuda-ingreso (DTI), no solo del precio. La regla 28/36 es el punto de partida: los prestamistas suelen querer que tu pago de vivienda sea menor al 28% del ingreso mensual bruto (indice inicial o front-end) y que todos tus pagos de deuda —vivienda mas auto, prestamos estudiantiles y minimos de tarjetas— sean menores al 36% (indice final o back-end). Esta calculadora aplica esos limites, resta impuesto predial, seguro, HOA y seguro hipotecario, y calcula el precio de vivienda mas alto que todavia cabe en tu presupuesto.

El tipo de prestamo cambia el calculo. Los prestamos convencionales usan la regla 28/36 y agregan PMI cuando das menos del 20% de enganche, que desaparece al alcanzar 20% de plusvalia. Los prestamos FHA permiten indices mas altos (31/43) y un enganche menor de 3.5%, pero incluyen una prima de seguro hipotecario (MIP) inicial y anual. Los prestamos VA, para veteranos elegibles, no requieren enganche ni seguro hipotecario mensual, usan una cuota de financiamiento unica y una guia de 41% de back-end. Cambia entre ellos para ver como se mueve tu capacidad.

Dos factores mueven mas el resultado: tu enganche y tus deudas actuales. Un enganche mayor reduce el prestamo y puede eliminar el PMI, subiendo el precio que puedes pagar. Los pagos mensuales de deuda salen directo de tu presupuesto back-end, asi que liquidar un prestamo de auto o una tarjeta puede sumar decenas de miles a tu techo de precio. La calculadora tambien te dice cual limite manda —front-end, back-end o el enganche minimo— para que sepas exactamente que cambiar. Toma el resultado como una estimacion de planeacion; un prestamista tambien evalua tu historial de credito, empleo, reservas y el programa especifico.